少し遅れてしまったが、不動産営業2日目で経験したこと、感じたことについて書いていく。
ちなみに今日会社は休みだが、起きたのは夕方だ。思ったよりも疲れがたまっていたらしい。
午前中は、掃除→朝礼→研修の流れだった。
俺は朝礼で以下のように言った。
「おはようございますっ！午前中は勉強を頑張り、夕方からは1件でもアポが取れるよう頑張りますっ！以上です！よろしくお願いしますっ！」
2日目で理解している範囲の営業スタイル
まず、俺たちが扱う商材は、投資用マンションである。
既に投資用マンションを持っている人に電話をかけ、高い金利でローンの返済をしている人を探し、ローンの借り換えをしてもらうと同時に、中古マンションを購入してもらう。
3～5年でその中古マンションを売ってもらい、その売却益でローンの完済を早めましょう！という営業スタイルである。
研修（勉強会）で学んだこと
借りる人のことは「賃借人」と呼ぶ。
例えば1000万の投資用マンションを購入し、不動産投資をしようとした場合、以下の2パターンがある。
- 1000万の現金で購入する
- 1000万を銀行から借入する
1000万を現金で購入した人は客層ではない。
銀行から借入して、ローンを月々4万円返済し、家賃を5万円に設定して賃貸に出すと、
50000 – 40000 = 10000（円）のプラスとなる。
つまり、何もしていなくても、月々10000円の不労所得が入ってくる！！！
・・・というのが一般のイメージだろう。笑
しかし、実際には管理費や修繕費などがかさみ、月々-6000円になってしまう。
もちろん1000万を丸々、銀行から借入するとこうなってしまうのであって、頭金を入れて不動産投資をすればこんなことにはならない場合もあるらしい。
ちなみに、上記の説明は未経験でこの業界に入った3か月目の先輩がしてくれた。
その人は入って13日目で契約を取れた、すごい人だ。
やはり知識も大切だが、より重要なのは客とコミュニケーションが取れ、信用をしてもらえることだと思う。
不動産投資で営業がよく言うメリット
基本的には、不動産投資を始めることで以下のようなメリットがあると言われている。
- 年金代わりになる
- 節税対策になる
- 生命保険代わりになる
しかし、そのまま話を鵜吞みにして購入し、後から買って後悔することになるという。
ちなみに俺の入った会社では新規の営業もしているらしいが、軸としては既存のオーナーに「ローンの借り換え」と「中古物件の転売」の営業をかける。
以下、不動産投資のメリットであると言われていることが実際はデメリットとなってしまう場合の例を書いていく。
年金の場合
年金は65歳からもらえる。しかし、ニュースでいろいろとやっているように、十分な額がもらえなかったりするかもしれない。
その年金の代わりに、不動産投資で月々入ってくる賃料でまかなおう、と言われ、始める人がいる。
しかし、だいたいの人は銀行から借りるとき、35年ローンを組むことになる。とすると、30歳までに不動産投資を始めなければ、年金対策とはいえなくなる。
たいていはお金に余裕が出てきた40代以降に始めることが多いから、そうするとローンを完済できるのが70～80代になり、定年以降に年金対策とすることができなくなる。
税金の場合
不動産投資をすると、以下の費用がかかる。
- 諸経費（購入時）
- 登記費用
- 印紙代
- 手数料（仲介手数料3% + 6万 × 1.08）
- 不動産鑑定費
- 火災保険
だいたい、100万かかるらしい。
これらを確定申告することで、例えば年収600万円の人が税金を払った後に、100万の控除をすることができる。
そして、あなたの本来の年収は500万でしたね、ということになり、
600万円分の税金から500万円分の税金を引いた金額として、だいたい20万くらい戻ってくる。
しかしこれは初年度の話で、2年目は15万、3年目は10万、4年目は5万・・・というように下がってくる。
そして、不動産を所有していると固定資産税というのがあり、だいたい6万取られるらしい。
つまり、もし4年目に5万戻ってきたとしても、固定資産税で6万取られてしまえば意味がなくなり、プラマイゼロ、むしろマイになってしまう。
保険の場合
生命保険には、以下の2種類がある。
- 掛け捨て型：月々5000～10000円払って、死んだ時にお金が入るが払った分は戻らない
- 貯蓄型：月々20000～30000円払って、死んだ時にお金が入る。満期になれば払った分が戻る（※途中解約だと払った分の7割しか戻らない）
つまり、不動産投資での月々の収支が-40000円以上になれば、単純に保険に入っていたほうがよくなる。
しかし、団体信用生命保険に加入していると話は違ってくるらしいが、「この辺は難しいからまた今度」と言われてしまった。笑
不動産投資のメリットとデメリットまとめ
- メリット：年金・税金・保険代わり + 完済すれば家賃収入が入ってくる
- デメリット：年々家賃が下がるかも + 修繕積立金が上がってくる
2016年のデータでは、東京都23区内の駅から徒歩5分の新築マンションでも建ってから5年で家賃が平均13000円下がっているらしい。
俺もこの不動産投資の営業を始めたきっかけとしては、稼げるイメージの他に、将来不動産投資をしたい、というのがあったため少し恐くなった。
夕方から電話営業
研修は17時までで、その後は実際にリストに記載されている客に営業の電話をかけた。
研修では、他にも難しい話や、くわしい営業トークの方法なども教えてもらったが、長くなってしまうため省かせていただく。
1日目は19時から電話営業だったが、2日目は17時スタートだった。
19時の場合だと客が家にいることが多いが、17時だと外出していることが多い。
そのため、なるべく携帯電話番号が記載されているリストから電話をかけていく。
2日目のため、1日目よりはもちろん余裕ができていたのだが、なかなか電話がつながらなかった。
先輩曰く、土＞日＞月＞火・・・の順でつながりにくくなっていくらしい。
そして、新人ができることはとにかく元気を出すことなのだが、これが意外と難しい。
これはナンパでもそうだと思うが、モチベーションの維持が本当に大切だと思った。
不動産営業なら、おっさんをナンパすることになるな。笑
電話の相手の9割はおっさんだし、話を聞いてくれる人はおじいさんだ。
このおじいさんも、実はただ話し相手が欲しかっただけで、もう既に物件を売ってしまっている。
不動産投資の営業マンを、俳優として演じているつもりにならなければ。
とにかく、モチベーションの維持と、テンションを常に上げておくことができない人は、この仕事はキツいと思う。
俺はナンパになれているし、ホストをしていた時にもこういう状況は経験していたから、まだ辞めたいとかは全く思っていない。
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